Intermediario immobiliare nelle locazioni brevi: quando nominare il rappresentante fiscale
L’intermediario immobiliare mette in contatto persone che posseggono un immobile – locatori – e persone che lo cercano – locatari – intervenendo nella stipula/gestione del contratto.
Il contratto di locazione breve è riservato alle persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per immobili ad uso abitativo, situati in Italia; ha una durata non superiore a 30 giorni e non và registrato, a meno che non sia formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Si tratta di un contratto stipulato tra soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche tramite la gestione di portali on line.
Sia gli intermediari sia i gestori non residenti devono operare tramite una stabile organizzazione, oppure provvedere a nominare un rappresentante fiscale.
L’intermediario immobiliare nell’assolvere i suoi compiti ha degli obblighi specifici, di natura informativa.
Locazione breve: quali sono gli obblighi dell’intermediario immobiliare?
Il D. Lgs. 50/2017 definisce gli obblighi dell’intermediario immobiliare, incaricato dal proprietario dell’immobile:
– Comunicazione all’Agenzia delle Entrate dei dati inerenti i contratti. Tale comunicazione è obbligatoria solo per gli intermediari che hanno prestato consulenza nella fase di perfezionamento del contratto. Quindi, nel caso in cui il proprietario di un immobile accetti la proposta di affitto tramite l’intermediario.
– Versamento della trattenuta del 21% del canone nel caso in cui gli intermediari intervengono nei pagamenti ed incassano i corrispettivi.
Quando il pagamento avviene con assegno bancario intestato al locatore, carta di credito, di debito, etc., l’intermediario non è tenuto a pagare la ritenuta, non avendo disponibilità delle risorse finanziarie.
Nel caso di recesso dal contratto di locazione breve, qualora la ritenuta fosse già stata versata e certificata dall’intermediario, viene recuperata dal locatore nella dichiarazione dei redditi o come rimborso; se non è stata certificata viene recuperata in compensazione.
La ritenuta fiscale può essere:
– d’imposta: quando il locatore sceglie la cedolare secca come regime di tassazione. La ritenuta sostituisce l’IRPEF e le addizionali sui redditi derivanti dalla locazione;
– d’acconto: quando il locatore non sceglie l’opzione della cedolare secca.
Entrambe vanno versate con modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata.
Per la mancata applicazione della ritenuta da parte dell’intermediario è prevista una sanzione amministrativa – art.14 n. 471/97.
Cedolare secca per contratti di locazione breve: quando si può applicare?
Il D. Lgs. 50/2017 conferma la possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti di locazione breve.
Per poter applicare la cedolare secca l’immobile dovrà appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11, ad esclusione della categoria A10 e le relative pertinenze, quindi box, cantinole, soffitti, posti auto, etc.
Il contratto di locazione breve può comprendere anche la fornitura di biancheria ed utenze, quali wi-fi, aria condizionata e la pulizia dei locali dell’immobile.
Se invece nella fornitura rientrano altri servizi, ad esempio la colazione, pasti vari, noleggio dell’auto, guida turistica, non è possibile applicare la cedolare secca.
Le responsabilità dell’intermediario immobiliare nella locazione breve
L’intermediario immobiliare non è responsabile della veridicità dei dati inviati all’Agenzia delle Entrate. Ciò pesa sul proprietario dell’immobile.
La comunicazione all’Agenzia delle Entrate deve contenere le seguenti informazioni:
– nome, cognome, codice fiscale del locatore
– durata del contratto di locazione
– indirizzo dell’immobile
– importo del corrispettivo lordo
I dati vanno inviati entro il 30 giugno dell’anno successivo alla data in cui si è concluso il contratto di locazione breve.
I dati non vanno trasmessi nel caso in cui vi sia il recesso dal contratto.
Se il recesso avviene dopo che è stato già inviato il contratto all’Agenzia delle Entrate, allora l’intermediario dovrà inviare notifica di rettifica tramite il sito web apposito.
Chi non rispetta gli obblighi sulla trasmissione del contratto di locazione, oppure trasmette una comunicazione incompleta, rischia una sanzione che và dai 250 euro ai 2.000 euro.
L’intermediario, inoltre, deve certificare al locatore il totale delle ritenute operate. La ritenuta si riferisce al 21% degli importi dei canoni.
Banca dati e bollino di qualità: come contrastare le frodi sugli affitti brevi
Per combattere le frodi sugli affitti brevi, nel Decreto Crescita è stato stabilito che ogni annuncio per locazione breve dovrà avere un bollino con un codice identificativo univoco e sarà attivata una banca dati di tutte le strutture ricettive, così da facilitare le operazioni di comunicazioni e controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Il codice servirà a distinguere tipologia di alloggio, caratteristiche ed ubicazione.
Per chi non espone il bollino di qualità vi saranno sanzioni che vanno da 500,00 euro a 5.000 euro.
Tutte le informazioni presenti nella banca dati saranno a disposizione del Ministero delle Politiche Agricole e del Turismo e i dati del locatore saranno comunicati all’Agenzia delle Entrate.
Inoltre, chi offre locazioni brevi dovrà registrarsi al portale Alloggiati Web e comunicare i dati degli ospiti alla questura, la quale poi li comunicherà all’Agenzia delle Entrate rendendoli disponibili ai comuni, i quali provvederanno ad applicare la tassa di soggiorno.
Portali online come intermediari: il caso Airbnb e la nomina di rappresentante fiscale
I portali on line, ad esempio Booking, Airbnb, intervengono come intermediari immobiliari allo stesso modo di una persona fisica.
Chi svolge attività di intermediazione o gestisce portali telematici, non risiede in Italia e non ha una stabile organizzazione, deve nominare un rappresentante fiscale per adempiere agli obblighi fiscali, non in qualità di sostituto d’imposta – ciò avviene nel caso di residenza in Italia o di stabile organizzazione – ma di responsabile d’imposta.
Il portale Airbnb, attraverso la società di diritto irlandese Airbnb Irland Unlimited Company e alla società Airbnb Payments UK Limited – a cui fà capo per alcuni aspetti connessi ai pagamenti – ha presentato ricorso all’Agenzia delle Entrate in merito all’attuazione del regime fiscale introdotto per le locazioni brevi, quindi in riferimento a:
– nomina di rappresentante fiscale
– ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi
– privacy per l’inserimento dei dati del locatario
– tutela della concorrenza, in quanto la normativa – secondo Airbnb – ostacolerebbe la libera prestazione di servizi, alterando il gioco concorrenziale nel mercato di riferimento.
Il ricorso è stato respinto, in quanto lo scopo della normativa è agevolare la riscossione di imposte sui redditi che lo Stato ha adottato al fine di combattere il fenomeno dell’evasione fiscale nel settore immobiliare/turistico.
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